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                      購買二手房五大注意事項

                      日期 :  2018-04-25 瀏覽次數 : 19249 字號 : [    ] 視力保護色 :  

                          買房對于一個家庭來說是一件大事,有的人是購買首套自住房,有的是為了改善居住條件,也有的是投資,不管什么目的都需要謹慎抉擇。市房地產市場交易管理中心日前對二手房交易流程及交易風險進行了特別提示,最近我們又整理了購買二手房過程中應注意的事項,希望對購房者會有一些幫助:

                          一、“陰陽合同”規避稅費不可取

                          在二手房交易中,常見的“陰陽合同”主要有兩種:一種是在對外合同中約定低于房屋實際價值用于房產交易,以達到少繳納國家法定稅費的目的;另一種是在對外合同中約定高于房屋實際價值,向銀行申請更多的按揭貸款,解決首付資金不足的問題。近期,深圳、東莞等城市出臺了有關建立二手房交易信息互通查詢機制規范購房融資的規定,二手房交易中涉及的成交價、貸款評估價、計稅評估價將“三價合一”,確保三個價格不再各自為戰,從根本上杜絕“陰陽合同”。“陰陽合同”從表面上看似有益交易雙方,但實際上對交易雙方的風險都比較大。對于賣房者來說,要防止買方只按照“陽合同”簽訂的價格付款,或事后據“陽合同”追討所謂多付價款。實踐中,一旦產生糾紛,鑒于“陰陽合同”的行為嚴重違反了稅收管理規定,有關部門查實后,會根據性質、后果給予罰款,拘留等行政處罰,如果偷稅數額較大,則可能構成犯罪。“陰陽合同”在南京早已經行不通,目前南京這三個價格基本是一致的,一般銀行只要評估價與備案價相差不大,就會選擇交易備案價作為銀行的評估價,如果價格過高,則銀行就會退回申請,如果備案價低了,稅務部門會按照評估價來征稅。

                          二、莫輕信賣房人對入學資格的口頭承諾

                          為了讓孩子能夠上重點校,很多家長不惜重金購買“學區房”,建議購買學區房的買房人,一定要提前向相關部門核實落戶入學、學區劃分等政策。買方要特別注意,除了賣方自己的戶口要遷出之外,是否還有其他人的戶口在該房屋內、入學指標是否使用,即使房屋在學區范圍內,但如果孩子戶口無法遷入、入學指標已使用,也會影響孩子上學。建議買賣雙方在合同中書面約定戶口遷移的時間及違約責任,切莫輕信賣房人對入學資格問題作出的口頭承諾。

                          三、經濟適用房取得權證5年后才能交易

                          《江蘇省經濟適用住房管理實施細則》規定:經濟適用住房在取得房屋所有權證、國有土地使用證5年后,方可上市出售,按房屋市場評估價作為轉讓基價減去原購買房屋價款的差額繳納50%收益金,個人在未向政府補繳收益前,不得私下轉讓所購經濟適用房。購買的經濟適用房取得權證不滿5年,經濟適用房申購人與其他人簽訂的經濟適用房買賣合同,交付房屋的,或者約定5年后再進行過戶的,由于不符合經濟適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的,擾亂了社會秩序,損害了其他低收入群體的利益,應認定為違反社會公共利益,主管部門不予上市交易。當事人通過不正當手段辦理經濟適用房過戶手續的,相關部門將不予登記。

                          四、慎選在租房屋

                          不少二手房在出售時是處于出租狀態的,根據買賣不破租賃的法律規定,如果房屋出售時存在出租行為,出售后不影響原租賃合同的效力。如果承租人提出繼續租賃的要求是合法的,購房人無權要求承租人限期搬離。另外,需要提醒的是,雖然有的時候房屋的出售行為并未侵害承租人的優先購買權,但是為了避免以后交房發生糾紛,買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息,要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

                          五、賣房人不配合辦理過戶怎么辦

                          在二手房交易過程中,如賣房人不履行過戶登記義務,則購房人有權提出訴訟,要求賣房人協助辦理過戶手續,并承擔相應賠償責任。法院判決后,可以通過法院強制執行實現更名過戶。如因賣房人原因,無法辦理過戶登記,導致購房合同目的不能實現的,則購房人有權解除合同,并要求賣房人按照合同約定或依照法律規定承擔違約責任。

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